【民泊で収支を最適化】熱海の別荘を民泊で収益化｜二拠点生活を支える新提案

はじめに｜「二拠点生活＝贅沢」という時代は終わりつつある
なぜ今、熱海が“二拠点×民泊運用”に選ばれているのか
熱海の民泊向け物件相場（判断材料）
運用シミュレーション｜「買い方」で回収年数は変わる
民泊運用の流れ（概要理解）
実際の利用者の声（40〜60代）
エリア別の特徴と価格帯
まとめ｜熱海は“成立条件が揃った街”だが、判断がすべて
次に読むべき判断記事
1. ▶ 次に読むべき判断記事
2. オススメの別荘紹介動画

はじめに｜「二拠点生活＝贅沢」という時代は終わりつつある

東京から新幹線で約40分。
海・温泉・グルメが揃う観光地「熱海」は、近年あらためて
二拠点生活の拠点として注目されています。

一方で、別荘やセカンドハウスを検討する多くの方が、必ず直面するのがこの疑問です。

「使っていない時間、この家は何を生んでいるのか？」

この問いに対する現実的な答えとして広がっているのが、
不在時に“宿泊施設として貸す”運用型の二拠点生活です。

本記事は

「熱海は本当に二拠点×民泊に向いているのか」
「どんな物件・エリアなら成立するのか」
「検討段階で整理すべき判断軸は何か」

を、判断材料を整理する目的で解説します。

なぜ今、熱海が“二拠点×民泊運用”に選ばれているのか

■① 圧倒的な観光集客力（年間約300万人）

熱海は年間を通じて観光客が途切れにくいエリアです。

花火大会
温泉街
海水浴
グルメイベント

季節ごとに目的が変わるため、平日・オフシーズンでも稼働が落ちにくい
という特徴があります。

👉 二拠点×民泊では
「自分が使わない期間に、安定して需要があるか」が最重要判断軸。
その点で、熱海は全国でも上位に入る条件を備えています。

■② 東京から約40分というアクセスの強さ

新幹線：東京 → 熱海約40分
在来線：品川 → 熱海約90分

車を持たない層・海外ゲストにもアクセスしやすく、
短期滞在・週末利用の需要が非常に強いエリアです。

■③ 物件タイプの選択肢が多い

海の見えるマンション
温泉付き戸建
古旅館の一棟リノベ
駅近・利便性重視物件

👉 「立地 × 物件特性」で差別化しやすいため、
民泊運用との相性が良いのが熱海の特徴です。

■④ 民泊を受け入れやすい地域性

熱海市では

住宅宿泊事業法（180日）
旅館業（簡易宿所・365日）

いずれも相談・申請実績が多く、
観光地として行政対応が比較的スムーズな傾向があります。

※ただし、
「物件ごとの可否判断」が最重要ポイントになるため、
購入前の整理が不可欠です。

熱海の民泊向け物件相場（判断材料）

間取り	広さ	価格帯	特徴
1LDK〜2LDK	50〜80㎡	1,200万〜2,000万円	初心者向け
3LDK〜4LDK	90〜130㎡	2,000万〜3,800万円	ファミリー対応
温泉付き物件	100㎡〜	3,000万〜6,000万円	高単価運用

運用シミュレーション｜「買い方」で回収年数は変わる

購入価格	平均単価	年間収入	回収期間
1,800万円	15,000円	270万円	約6.7年
3,000万円	22,000円	396万円	約7.6年

👉 ここで重要なのは
「利回りだけを見て判断しないこと」。

管理の手間
稼働の安定性
自分が使う頻度

まで含めて整理しないと、
「思っていた二拠点生活と違う」というズレが生まれます。

民泊運用の流れ（概要理解）

【1】用途地域・管理規約の確認

→ マンションは民泊禁止の場合あり。要注意。

【2】消防法・設備基準の確認

→ 火災報知器、誘導灯、避難経路など。最重要ポイント。

【3】180日運用（民泊）or 365日運用（簡易宿所）の選択

→ 収益性に大きく影響。

【4】Airbnbなどへ掲載・運用開始

→ 多言語対応の写真・説明が成約率を左右。

【5】現地管理の管理体制構築

スマートロック
定期清掃
湿気対策
郵便物管理
温泉設備点検

→不在時の「管理の質」が高評価・高単価のカギ。

👉 これらの判断を誤ると、購入後に方向転換ができません。

実際の利用者の声（40〜60代）

東京都・50代女性（夫婦）
「平日は貸して、週末は自分たちで利用。
“持つ不安”が“使う楽しみ”に変わりました。」

神奈川県・60代男性
「民泊収入で維持費が見える化され、
気持ちがかなり楽になりました。」

エリア別の特徴と価格帯

エリア	特徴	価格帯	民泊適正
錦ヶ浦	オーシャンビュー	3,000万〜6,000万	★★★★★
来宮〜市街地	食事・観光至近	2,000万〜3,800万	★★★★☆
網代温泉	静かな環境	1,200万〜2,800万	★★★☆☆